Kamu Konutu Fiyatlarını Belirleyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeliyle Analizi

Authors : Özgür Altun

Pages : 349-378

Doi:10.17233/sosyoekonomi.2022.02.19

View : 10 | Download : 6

Publication Date : 2022-04-28

Article Type : Research

Abstract :Kamu konutlarının fiyatlarını belirleyen faktörlerin analiz edildiği bu çalışmada, konut fiyatlarının yapısal, konumsal ve komşuluk özelliklerince belirlendiği varsayımına dayanan hedonik fiyat modelinden yararlanılmıştır. Çalışmanın model uygulamasında, Ankara İli Çankaya İlçesinde bulunan ve Aralık 2019-Ekim 2020 tarihleri arasında ihale yoluyla satışı gerçekleşen Hazine mülkiyetindeki kamu konutlarına ilişkin yatay kesit verisi kullanılmıştır. Tahminler en küçük kareler yöntemi ile yapılmıştır. Modeller oluşturulurken bağımsız değişkenleri belirlemek için adım adım regresyon yönetimine başvurulmuştur. Elde edilen sonuçlara göre konutun bulunduğu parselin yüzölçümünün artması, konut büyüklüğünün artması, konutun ara katta bulunması, konutun bulunduğu binanın sokak(lar) ve/veya cadde(ler) kesişiminde konumlanması, konutun yaşının artması, konutun 500 metre yakınında metro durağının bulunması, konutun otoparkının bulunması, konutun bulunduğu mahalledeki park sayısının artması, konutun bulunduğu katın artması, konutun Bahçelievler, Emek, Yukarı Bahçelievler, Söğütözü, Konutkent, Birlik, 100. Yıl, Bayraktar, Maltepe, Harbiye, Yücetepe, Esatoğlu ve Fakülteler Mahallelerinde bulunması konut fiyatını pozitif yönde etkilemektedir. Konutun bodrum katta veya zemin katta bulunması, konutun bulunduğu binadaki toplam kat sayısının artması, konutun Kızılay şehir merkezine, alışveriş merkezine ve parka olan uzaklığının artması, konutun bulunduğu binanın sokak üzerinde konumlanması, konutun Güvenevler, Keklikpınarı, Aydınlar, Şehit Cevdet Özdemir ve Aşağı Öveçler Mahallelerinde bulunması konut fiyatını negatif yönde etkilemektedir. Bu çalışmanın özgün yanı kamu konutları üzerine yapılmış ilk hedonik fiyat modeli uygulaması olması ve gerçek satış fiyatlarının kullanılmasıdır. Elde edilen bulgular üç açıdan önemlidir; birincisi, çalışmada tamamı aynı ilçe sınırları içerisinde bulunan benzer özelliklere sahip konutlara ilişkin oldukça homojen bir veri seti kullanılmıştır. İkincisi, belli bir sosyoekonomik kesimin talebi incelenmiştir. Üçüncüsü, öncelikli alım hakkı sahipliği gibi belirli bir kesim lehine yasayla düzenlenmiş bazı satın alma kolaylıklarının ihalelerde rekabet şartlarını olumsuz yönde etkileyebileceğine dair elde edilen ampirik bulgulardır.
Keywords : Kamu Konutları, Konut Piyasası, Hedonik Fiyat Modeli, Ankara