YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK NEDENİYLE TAZMİNAT VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Authors : Ibrahim Gül

Pages : 931-951

View : 32 | Download : 41

Publication Date : 2021-10-15

Article Type : Research

Abstract :Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesi, kiraya verenin veya akrabalarının kiralanana gereksinim duyması halinde feshedilebilir. Ancak kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının dışındaki yakınlarının gereksinimi için tahliye isteminde bulunamaz. Ayrıca kiraya verenin gereksiniminin gerçek ve samimi olması gereklidir. Kiralananı sonradan edinen kişi de kendisinin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu akrabalarının kiralanana gereksinim duyması halinde, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bunların dışında kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarıma ihtiyacının olması halinde, kira sözleşmesini sona erdirebilir. İmar amacıyla esaslı onarımdan anlaşılması gereken kiralanana bir kat veya oda ya da garaj eklenmesi, iki odanın birleştirilmesi, çatının veya bazı duvarların yeniden yaptırılması gibi durumlardır. Yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarıma ihtiyacının olması nedenine dayalı olarak tahliyesi sağlanan kiralanan, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe, eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralananı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, kiralanan yeni haliyle üç yıl süreyle başkasına kiralanamaz. Aynı şekilde kiraya verenin ve akrabalarının gereksinimi amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandıktan sonra, haklı sebep olmaksızın, kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu üç tahliye nedeniyle, üç yıllık süreyle kiralananın başkasına kiraya verilememesi, yeniden kiralama yasağı olarak adlandırılır. Yeniden kiralama yasağına aykırı olarak kiralanan başkasına kiraya verilirse, eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Yapılan bu tazminat düzenlemesi ile yeniden kiralama yasağına aykırı davrananlara, 6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesinde öngörülen cezaî yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiş, bunun yerine eski kiracıya, belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde ödenmesi öngörülen bu tazminatın hukuki niteliğinin belirlenmesi gereklidir. Bu tazminatın telafi işlevi gördüğünün kabul edilmesi halinde, eski kiracının tazminat talep hakkı, zararının varlığına bağlı olacaktır. İşbu makale ile bu bir yıllık tazminatın, eski kiracının zararının telafi işlevi mi yoksa kiraya verenin samimi ve gerçek olmayan bir amaçla kira sözleşmesinin feshinden caydırma işlevi mi gördüğü tartışılmaktadır.
Keywords : Kira sözleşmesi, kiralanana gereksinim, yeniden imar ve inşa, yeniden kiralama yasağı, tazminat